هيئة العقار تحسم الجدل حول عقود الايجار للوحدات السكنية والتجارية المبرمة من الباطن هل تخضع لقرار منع الزيادة في الرياض؟

أصدرت الهيئة العامة للعقار السعودية اليوم حزمة من التوضيحات بشأن تطبيق الأحكام النظامية الجديدة لضبط العلاقة الإيجارية في مدينة الرياض، بما في ذلك تفسير دور عقود الإيجار من الباطن، وما إذا كانت تخضع لقرارات تثبيت القيمة ومنع الزيادة السنوية.

هيئة العقار تحسم الجدل حول عقود الايجار للوحدات السكنية والتجارية المبرمة من الباطن

وجاء التوضيح وسط تساؤلات واسعة من المستأجرين والمؤجرين حول مدى شمول الأحكام للعقود المبرمة من الباطن والتزامها بالحد السعري للعقد الأساسي.

في تصريح صحفي، أكدت الهيئة أن عقود الإيجار من الباطن التي تبرم داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض ستكون ملزمة بالتقيد بقيمة الوحدة المقررة في العقد الأساسي، بحيث لا يسمح للمؤجر في عقد من الباطن بزيادة القيمة الإيجارية عن الحد السعري للعقد الأصلي.

هذا يعني عملي أن المستأجر الفرعي لا يمكن أن يدفع أكثر مما هو منصوص عليه في العقد الأساسي، حتى لو وافق جميع الأطراف على الزيادة.

وتعد هذه الخطوة من أبرز تداعيات قرار مجلس الوزراء بإيقاف الزيادات السنوية في الإيجار داخل الرياض لمدة خمس سنوات، والذي شمل العقود القائمة والجديدة على حد سواء، بهدف ضبط سوق العقارات واحتواء ارتفاع الإيجارات المبالغ فيه، وتم ربط هذا القرار بتوجيه من ولي العهد برفع تقارير دورية ومراقبة التزام السوق به

تفاصيل التثبيت وارتباط عقد الباطن بالعقد الأساسي

وفق التفسير الرسمي، تعد القيمة الإيجارية للعقار التي تم الاتفاق عليها في العقد الأساسي هي المعيار المعمول به لجميع العقود الفرعية (من الباطن) داخل حدود الرياض، بحيث يمنع المؤجر أو المستأجر الفرعي من الزيادة.

وفي حالة الشقق أو المحلات التي لم يسبق تأجيرها، تحتسب القيمة وفق ما يتفق عليه بين المؤجّر والمستأجر بشرط أن تكون ضمن المعايير المعتمدة.

وتشير اللائحة التنظيمية إلى أن القيمة الإيجارية المقررة في أول عقد تشكل الحد المالي للعقار خلال فترة السريان التي سيمنع خلالها أي تعديل في الإيجار السنوي، كما يتم تثبيت الإيجار للعقارات الشاغرة بناء على قيمة آخر عقد إيجار مسجل لها. 

يضاف إلى ذلك أن العقود الفرعية التي تبرم بعد تفعيل الأحكام الجديدة يجب أن تأخذ بعين الاعتبار أن المؤجر في العقد الفرعي لا يمتلك الحق في تجاوز السعر المعمول به في العقد الأساسي.

وهذا التحديد يهدف إلى منع ما يعرف بـ "الاستغلال الفرعي" حيث يؤجر الشخص وحدة بسعر أعلى من سعر الوحدة الأساسية الأصلية.

تنص الأحكام على أن إيقاف الزيادة السنوية يشمل العقود القائمة عند نفاذ القرار والعقود الجديدة، وأنه لا يجوز للمؤجر رفع قيمة الإيجار أو المطالبة بزيادتها فورا أو تدريجي، سواء في العقد الأساسي أو من الباطن، وهذا يتضمن أن العقود الفرعية المرتبطة بالعقد الأصلي تخضع لنفس الضوابط.

كذلك سمحت التعديلات للمؤجر – في حالات محددة – باعتراض على القيمة الإيجارية، خصوصا إذا أجريت تعديلات هيكلية أو ترميمات جوهرية أثرت في القيمة، أو إذا كان العقد السابق قد أبرم قبل عام 2024، مع مراعاة الضوابط التي تحددها الهيئة

في الرياض، لا يجوز للمؤجر أن يمتنع عن تجديد العقد إذا رغب المستأجر في التجديد، إلا في حالات ضيقة مثل تخلف المستأجر عن السداد أو وجود عيوب هيكلية أو رغبة المؤجّر في استخدام الوحدة لنفسه أو لأقاربه من الدرجة الأولى

من المتوقع أن يحد هذا التفسير من كثير من النزاعات بين الأطراف حول إشكالية زيادة الإيجار في عقود الباطن التي كانت تعد ملاذ لتحقيق أرباح إضافية غير مبررة.

إذ إنه بموجب هذا النص، فإن المستأجر الفرعي محمي من الزيادة المفاجئة طالما كان العقد مرتبط بالعقد الأصلي.

وعليه، فإن الأشخاص الذين يفكرون في توقيع عقود من الباطن في الرياض بعد الآن سيتأكدون أولا من أن الوحدة مرتبطة بعقد أساسي موثق، وأن السعر المتفق عليه فيه لا يتجاوز الحد المعمول به.

كما أن أولئك الذين أبرموا عقود حالية قد يستفيدون من طلب تصحيح أو مراجعة إذا كان العقد الفرعي يتعارض مع ضوابط التثبيت الجديدة.

إضافة إلى ذلك، قد تشهد الفترة المقبلة مراجعات قانونية من قبل بعض المستأجرين الذين دفعوا فرق في الإيجار الفرعي تحت ذريعة تفاوض حر، مطالبين برد الفروقات أو إعادة التوازن المالي في العقد، كما قد تحتم بعض الحالات تدخل جهات الإيجار لتسوية النزاعات وضمان التزام الأطراف.

في ضوء الأحكام التنظيمية الجديدة لسوق الإيجارات بالعاصمة، تحققت هيئة العقار من شمول عقود الإيجار من الباطن في نطاق الضوابط، حيث لا يجوز في مدينة الرياض فرض زيادة على عقود الباطن تتجاوز الحد السعري للعقد الأساسي مهما كان الاتفاق بين الأطراف.

هكذا يسعى القرار إلى حماية المستأجرين من استغلال الوسطاء أو إعادة التأجير بسعر أعلى، ويعزز من استقرار السوق العقاري في العاصمة على مدى السنوات الخمس القادمة.

المصادر

• رويترز – السعودية توقف الزيادة السنوية في إيجارات العقارات بالرياض 5 سنوات. (Reuters)
• موقع إيجار السعودي – الأحكام النظامية الجديدة لضبط العلاقة الإيجارية(ejar.sa)
• العربية – هيئة العقار: ضبط الإيجارات سيحد من التضخم (Al Arabiya)
• الشرق الأوسط / Asharq Business – السعودية تثبت الإيجارات في الرياض 5 سنوات